2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》)。《征求意見(jiàn)稿》共17條，主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)性為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

新政通過(guò)對(duì)各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房，盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃性住房供應(yīng)提供金融支持，有助于解決大城市新市民、青年人等群體住房問(wèn)題。

“在本次《征求意見(jiàn)稿》發(fā)布之前，已有部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗(yàn)。”本次《征求意見(jiàn)稿》是對(duì)住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品的引導(dǎo)和規(guī)范。對(duì)于不同市場(chǎng)主體，其可享受的相關(guān)金融產(chǎn)品各具特點(diǎn)。

例如，根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，商業(yè)銀行向各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，期限一般 3 年，最長(zhǎng)不超過(guò) 5 年。向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年。向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開(kāi)發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò) 20 年;對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò) 5 年。

“《征求意見(jiàn)稿》是對(duì)自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展的重要利好，有助于實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期、健康可持續(xù)發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士表示。由于租賃住房的投資回收周期一般較長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金投入需求較大，資金的成本對(duì)于運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言至關(guān)重要。對(duì)住房租賃企業(yè)而言，新政可謂“及時(shí)雨”，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款有望緩解其流動(dòng)性壓力。

另一款值得關(guān)注的金融創(chuàng)新產(chǎn)品是團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品。其主要面向兩類(lèi)主體，一種是企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位，可依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房;另一種是專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，可依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。“對(duì)于部分地區(qū)而言，這些政策鼓勵(lì)符合條件的機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量閑置住房，在擴(kuò)大租賃住房供給的同時(shí)也能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力，達(dá)成‘雙贏’。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者解釋。

這被市場(chǎng)解讀為此前政策的落地和延續(xù)。1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)中曾經(jīng)透露了設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)批量化收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給;而更早時(shí)候，建信住房租賃基金正式成立，旨在通過(guò)盤(pán)活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)租房和保租房服務(wù)。

實(shí)際上，除了信貸產(chǎn)品，本次《征求意見(jiàn)稿》還列出了多款與住房租賃相關(guān)的金融產(chǎn)品。例如，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券(Covered Bond )，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs )，引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域……

值得注意的是，本次文件中提出的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs )主要面向住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，支持房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。記者了解到，該產(chǎn)品將優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展試點(diǎn)，為利用各類(lèi)建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

“這是一套全面、完整的住房租賃金融支持體系。”業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續(xù)。其中，信貸市場(chǎng)主要滿足各類(lèi)主體開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動(dòng)性和日常運(yùn)營(yíng)需求，住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價(jià)合理，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和貸后管理完善。而資本市場(chǎng)側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長(zhǎng)期融資工具。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單清晰，市場(chǎng)約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效，產(chǎn)品定價(jià)透明，資金用途真實(shí)、合規(guī)。

本次《征求意見(jiàn)稿》特別強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。

“不得濫用”“不得挪用”是住房租賃金融市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。根據(jù)文件，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

對(duì)于商業(yè)銀行而言，加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。“要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。”業(yè)內(nèi)人士提示，“對(duì)于貸數(shù)期間項(xiàng)目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時(shí)收回貸款。”

特別是住房租賃直接融資產(chǎn)品，《征求意見(jiàn)稿》強(qiáng)調(diào)應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、信息公開(kāi)透明、資金用途依法合規(guī)。相關(guān)受理部門(mén)應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等相關(guān)活動(dòng)，不得挪用于其他用途。

(來(lái)源：金融時(shí)報(bào))